一湃律所近期代理的某不良债权清收案件，该笔债权虽有多处抵押房产，并且抵押房产的市场价值超过债权本金，但债权人申请法院强制执行已逾2年，竟然无一处抵押房产进入拍卖程序，优质债权沦为不良债权。也许读者会问，即然足额的抵押房产，为何这笔债权仍然会变成不良债权呢？一湃律师结合以往办理的各种类型的不良债权清收案例，向读者简要介绍阻碍抵押房产执行的常见情形。
案例1：抵押房产市场价值5000万元。抵押债权为6000万元，抵押债权执行法院为上海市徐汇区人民法院，但抵押房产的首先查封法院为北京市海淀区人民法院，首轮查封1000万元。律师分析：案例1中，根据法律规定，应由首先查封法院即海淀区法院负责处分查封财产，徐汇区法院并无抵押房产的处置权，而海淀区法院即便拍卖案涉房产，也优先偿还徐汇区法院负责执行的6000万元债权，这种情况下，海淀区法院不可能启动抵押房产的拍卖程序。这种情形直接导致抵押房产无法处置的困境。尽管《关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》规定了，徐汇区法院商请海淀区法院移送抵押房产处置权的程序，但实践中，移送处置权的时间较长，直接导致债权人无法及时回款。律师建议：对于优先债权人而言，当发现债务人违约，需及时起诉并保全抵押房产，争取做第一个查封抵押房产的债权人，莫为节省保全及担保费用而错失良机。案例2：执行法官敲开抵押房产的门，看到佝偻的身躯以及耄耋老人疑惑的眼神，执行法官极力表达来意，无奈老人耳背，无法有效交流，黯然离场，抵押房产迟迟无法拍卖。律师分析：案例2中，老年人在抵押房产中居住，显然不属于阻碍房产执行的法定理由，但在实践中执行法官遇到类似情形，很有可能暂时搁置抵押房产的执行。律师建议：债权人普遍认为，执行中的困难理应由执行法官解决。债权人这类想法是错误的，甚至会把执行法官推向对立面，无法及时回收债权。这种情形有2种处理思路：一是劝说老年人搬离；二是说服执行法官按现状拍卖。一湃律所也遇到过类似情形，一湃律师通过多次上门与老人沟通，与居委会沟通，与老人儿女沟通，最终劝说老人办理抵押房产，抵押房产顺利拍卖。案例3：抵押房产的抵押时间是2018年3月1日，执行法官收到承租人提交的租赁合同、缴纳水电费的单据，租金支付凭证，证明自2018年1月开始即签订了20年的租赁合同，并已一次性缴纳20年的租金。承租人要求负担租赁拍卖。律师分析：案例3中，假设抵押房产负担20年的租约进行拍卖，可想而知，抵押房产极有可能会流拍，导致无法及时回收债权。律师建议：债权人在办理房产抵押之前，需核实抵押房产是否存在租赁关系。若存在租赁关系，建议收集原租赁合同；若租赁期较长的，建议要求承租人出具承诺书，承诺抵押房产需执行的情况下，放弃租赁权，搬离抵押房屋；若不存在租赁关系，仍然建议留下实地走访记录，并要求产权人出具不存在租赁关系的声明。案例4：执行法官出具不负担租赁拍卖抵押房产的裁定后，收到案外人的执行异议，声称房产抵押之前已租赁，要求负担租赁拍卖。经审理，法院裁定驳回案外人执行异议，案外人不服，继而提起执行异议之诉。律师分析：案例4中，根据法律规定，案外人执行异议之诉审理期间，不得处分抵押财产。执行异议之诉有一审，也可能有二审。如果执行异议之诉程序中涉及到公告送达，粗略估算，仅案外人执行异议之诉的审理期限就长达18个月。如果抵押房产不只一个执行异议之诉案件，而是多个，抵押房产可能需要多年以后才能拍卖。律师建议：为减少执行程序中出现执行异议的可能性，债权人在办理房产抵押之前需要做好充分的尽职调查，比如产权人是否存在瑕疵，是否存在租赁关系等。若在执行程序中遇到执行异议之诉，为能尽快回收债权，通常有2种处理思路：一是和案外人达成调解或者想办法让案外人撤诉，二是在提供担保的前提下，说服执行法官继续执行抵押房产。案例5：抵押人住所地为上海市浦东新区人民法院，优先债权的执行法院为上海市长宁区人民法院，在抵押房产处于拍卖公告期间，其他债权人在上海市第三中级人民法院申请抵押人破产清算。律师分析：结合案例5，根据法律规定，上海市第三中级人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，上海市长宁区人民法院的执行程序应当中止。抵押财产应移交破产案件中的破产管理人，由破产管理人根据《破产法》的相关规定对抵押财产进行变现。在破产程序中，抵押财产的管理方案、变价方案、分配方案均需由债权人会议表决通过，因此一般而言，在破产程序中对抵押财产变现，需要的时间可能长达数年之久。律师建议：抵押人为公司的，在公司可能破产的情况下，建议债权人放弃蝇头小利，提高债权处置效率。此外，破产程序也存在加速抵押房产变现的可能性。比如执行程序中，网络首次拍卖的公告时间需30天，二次拍卖的公告时间需15天，而破产程序中的拍卖，公告时间由破产管理人确定。一湃律师代理的一个执行案件中，正是因洞悉执行程序与破产程序的差异，使得抵押房产即使进入破产程序后，变现效率仍然高于在执行程序中的效率。债权人莫以为债权存在足额房产抵押就可以高枕无忧，结合本文提到的案例，无论在办理抵押登记前还是在诉讼程序中亦或是执行程序过程中，均存在需债权人特别关注的事项，否则优质债权也可能沦为不良债权。
