近期，上海市二手住房价格涨势迅猛，已签约的房东后悔不迭；上海市住建局等八个委办局联合出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（2021年1月22日实施，简称《意见》）也给众多购房者当头一棒。
一湃律所近期接到大量个人住房买卖合同纠纷相关的咨询，纠纷的类型主要集中在三个方面：一是已签定金合同未签网签合同，因房东跳价或不配合网签而引发纠纷；二是已签书面的房屋买卖合同但尚未办理网签手续，因房东意图跳价或解约而引发纠纷；三是因关于限购、税收、贷款等政策临时变化而引发的合同履行的纠纷。鉴于此，一湃律所针对上海市二手房交易的特点，针对近期房价暴涨以及政策调控的形势，立足于防范和规避交易风险、促进和保障交易安全，结合团队成员多年来在二手房交易相关领域的法律、税务服务的实操工作经验，从购房者的角度，对上海市个人二手房交易的热点、难点问题进行解析并提出应对措施。
解析：符合限购政策并已网签的房屋买卖合同是合法有效的，若不存在《民法典》第五百八十条规定情形，房屋买卖合同是可实际履行的合同。应对：若出卖方拟跳价或者解除合同，因已网签，购房者无需担心出卖方“一房二卖”，购买方可起诉要求出卖方继续履行产权过户义务并承担迟延过户的违约责任。（参考案例：（2020）沪0112民初32407号）。为使购房者利益最大化，建议在房屋买卖合同当中约定律师费、保全担保费等实现债权的费用由违约方承担。解析：购房者在不符合限购条件时进行网签，主要是因为购房者在短期内即将取得购房资格，通过网签合同的方式锁定价格、锁定房源。网签时不符合限购政策的网签合同，仍然是合法有效的房屋买卖合同，但不能据此办理产权过户登记。根据不动产交易中心的要求，在签署网签合同时购房者需符合限购政策，否则无法办理产权过户登记。因此，若需办理产权过户登记，购房者取得购房资格后，需撤销原网签合同，再由出卖方配合重新签署网签合同。
应对：此情形的风险在于若出卖方拒不配合重新网签，则会导致购房者不能实现产权过户的目的。为预防该风险，建议购房者在第一次网签时做到以下几点：
1.准确核实购房者取得购房资格的时间，约定的过户时间需在取得购房资格之后；
2.明确告知出卖方取得购房资格的时间，可在补充协议中约定出卖方配合重新网签的义务；
3.为了避免出卖方串通中介撤销原网签合同，实现出卖方“一房二卖”之目的，建议购房者在第一次签署网签合同时采取出卖方、购房者双方各自设立网签秘钥的方式进行网签；
4.购房者应尽快占有使用房屋，保证房屋在未过户前出卖方无法安排看房从而规避善意第三人购买的问题。
解析：目前二手房买卖，购房者一般需要签订定金合同、居间合同、房屋买卖合同（非网签）、网签的房屋买卖合同，非网签的房屋买卖合同（俗称“草签合同”）有可能是预约合同，也有可能是本约合同。具体要按照草签合同的内容以及草签合同的履行情况综合判断。经过多年的实践，房产中介为了尽快达成“居间服务”，中介提供的草签合同大多数具有本约合同的效力。
区分预约合同、本约合同的意义在于，若出卖方违约，在本约合同项下，购房者可以起诉要求房屋继续交易；而在预约合同项下，购房者仅能主张违约责任。
根据《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第五条规定，如果买卖双方明确以签订网签合同为买卖合同成立、生效要件的，属于预约合同；如果双方未作出上述约定，而双方签订的合同具备了房屋买卖合同的主要内容，属于本约合同。
应对：在房价上涨的背景下，建议购房者按照本约合同的方式签署，本约合同应明确具体标的、转让价款、房款的支付方式和期限、税费承担、房屋交付日期、过户日期、违约责任、争议解决等。（参考案例：（2016）沪0104民初12733号）
草签合同属于本约合同的，在不存在合同无法履行的情况下，若出卖方不配合办理网签，购房者可起诉要求出卖方继续履行产权过户义务并承担迟延过户的违约责任。（参考案例：（2017）沪0120民初8047号）
解析：定金合同的主要约束力是定金罚则，即购买方违约不签订房屋买卖合同的，出卖方没收定金；若出卖方违约不签订房屋买卖合同的，出卖方双倍返还定金。定金不得超过总价款的20%。定金合同是实践性合同，只有实际支付定金后才生效。因此为避免出卖方违约，购房者约定高额定金为宜。在司法实务中，在适用定金罚则时还应考虑双方的过错。若双方均无过错而导致无法签订房屋买卖合同的，出卖方应将定金归还购房者。若双方均有过错，则不适用定金罚则，而是在对已交付的定金予以退还的同时，根据各自过错程度承担相应的违约责任。应对：实践中，房东看房价上涨有利可图，定金罚则无法约束房东，房东宁愿双倍返还定金也不愿意出售房屋。因此在房屋普涨行情下，建议购买方签订定金合同的同时，再签订一份草签合同。（参考案例：（2017）沪0117民初7647号）房屋网签后过户前被法院查封的，在解除查封前无法办理过户手续。为应对潜在的查封风险，购房者可采取以下措施：1.尽可能缩短网签、过户之间的时间，因付款节奏问题无法避免“真空期”的，付款前再次拉取产调确认有无查封。若无查封，付款后立即办理过户手续；若有查封，停止交易，追究出卖方的违约责任。2.“真空期”较长的，建议尽早“占有”房屋，过户前可与出卖方协商补偿租金。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，购房者同时符合法院查封前签订书面买卖合同、查封前已合法占有、已支付全部价款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等条件的，购房者可申请执行异议，对抗法院执行。受《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》影响的购房者主要是指2021年1月22日之前签订定金合同、草签合同，尚未网签的购房群体。这些购房群体主要包括3年内离异的上海户籍的夫妇以及非上海户籍3年内离异并“假结婚”的购房者，涉及的群体范围有限。针对上述购房群体，丧失购房资格并不导致定金合同、草签合同无效，合同仍然是有效合同，但限购政策可能会导致无法履行的后果，区分情况分析如下：1.草签合同约定的过户日期满时，购房者仍然不具备购房资格的，房屋买卖合同无法履行，因不可归责于双方的原因导致合同无法履行的，解除合同，返还定金及购房款，双方均不承担违约责任。2.草签合同约定的过户日期满时，购房者具备购房资格的；或者草签合同约定的过户日期满时不具备购房资格，但通过签署补充协议的方式，将过户日期延至购房者取得购房资格后的，该情况详见本文“草签合同履行中的纠纷解析和应对”。3.草签合同中已经预测到未来限购政策可能发生的变化，并据此作出特别约定的，按特别约定执行。在（2018）沪0115民初29440号案例中，因合同中约定被告需按照原告的要求将房屋过户至原告或者原告指定的第三人名下，因原告不符合限购政策，原告诉请要求被告将房屋过户至符合限购政策的第三人名下，法院支持了原告的诉讼请求。在（2018）沪0112民初4113号案例中，因合同中约定“如此房可上市交易时，因国家政策有所变动延长社保时间，按国家政策交易”，法官认为合同双方就社保时间延长已经有所预期并约定社保时间延长后按国家政策交易，即双方同意社保时间延长后合同继续履行。因此，对于拟绕开限购政策的购房者而言，建议参考上述案例，对未来可能发生的限购政策变化，提前做出特殊安排。结束语：2021年，《民法典》中与房屋相关的一些法律规定将陆续进入实操层面，如居住权的设立和登记、抵押房产允许转让等，由此而对相关法律服务工作提出了新的要求。上海一湃律师事务所将继续发挥在房地产法律服务领域的优势，研究新情况、解决新问题，为各类房产交易者提供专业的法律综合服务。
