一湃分享 | 上海二手房交易风险防控七步法

发布者: yipailawer 标签: 发布时间: 2021-02-23 17:26

房子对每个家庭的重要性不言而喻，因房子产生的纠纷常令当事者身心俱疲。近期，由于房价骤涨、政策调整等原因，二手房买卖中的违约行为频频发生。许多购房者由于缺乏购房经验和专业知识，在签订房屋买卖合同时过于草率留下隐患，从而在应对违约、处理纠纷时陷入被动局面。

为指导各类购房者安全买房、规避交易风险，上海一湃律师事务所特将多年耕耘于房地产法律事务的经验在本文予以分享。该经验可简单归纳为“五查二算”，即在签订房屋买卖合同前，应从购房资格、登记信息、身份权限、租赁关系、户口状况等5个方面的进行审查，并对税费负担、房款支付能力进行测算。

查购房资格

目的：防范因购房者不具备购房资格导致合同无法履行从而承担违约责任的法律风险。

要点：购房者在签订合同前须审查并确认自身是否具备购房资格，如暂时不具备购房资格建议先签订预约合同，取得购房资格后再签订本约合同。如果在网签合同之后取得购房资格，应当在过户登记前重新网签。上海市户籍家庭应当确认家庭拥有的住房套数（以取得房产证和已经办理网签为准）是否符合限购政策，非上海市户籍家庭购房者在签订合同前务必核实自己的社保、个税记录，确认签署网签合同前63个月中社保或个税正常缴纳满60个月且不属于补缴或补申报。提醒注意，上海法院司法拍卖的本市商品住房已纳入限购政策范围。

查登记信息

目的：防范因房屋权利存在限制或瑕疵导致房屋合同无法履行的法律风险。

要点：查询房产登记信息通过售房者配合“拉产调”的方式实现，重点关注该房产是否有抵押登记、司法查封、居住权登记、租赁登记、异议登记等。如产调显示房屋所有权来源系“继承”、“赠与”、“其他”等情形，则还需售房者配合调取前一手登记信息。产调信息显示存在权利限制和其他可能的交易风险，购房者应当慎重并进行风险评析。

查身份权限

目的：防范因售房者不具备民事行为能力、代理人无权代理导致合同无效的法律风险。

要点：购房者应当审查产权人和合同签署人是否一致，确认全部产权人是否遗漏。产权人之间如存在委托代理关系，应当审查《授权委托书》的内容、范围和权限是否符合条件，以产权人提供的户口本、结婚证、出生证等予以佐证。如发现产权人年龄过高以及可能存在脑部疾病、智力缺陷等情况的，购房者应当慎重并对该产权人的签约资格和履约能力进行核实。

查租赁关系

目的：防范因承租人主张优先购买权导致购房目的落空的法律风险，防止因售房者恶意套取租金、虚设租赁关系而对购房者造成损失。

要点：购房者应要求售房者披露房屋的租赁情况，并要求售房人提供租赁合同原件。重点关注承租人是否放弃优先购买权、租赁合同的期限和租金的收取方式。对租赁期限较长、出租人一次性收取全部租金等情形，购房者应当慎重并要求售房人说明原因。

查户口状况

目的：防范因信息不对称导致合同履行产生争议以及合同目的不能实现等风险。

要点：学区房的购房须格外关注房屋内的户口情况及入学名额使用情况，评估自己购买学区房用途的目的是否可实现。如果房屋存在户口且未能按约定的期限迁出，购房者可在取得产证后单方面申请公安机关迁走。

测算税费负担

目的：防止因税费计算不准确、税费承担约定不明确导致购房者产生预算之外的经济损失。

要点：如售房者要求“到手价”，则购房者要对影响税负成本的要素进行核实确认。核实内容包括：房屋性质（普通住房或非普通住房）、房屋取得年限（是否满5年）、房屋取得方式（是否属于继承或赠与）、房屋原值等。税负测算的最终结果，应当以税务机关依职权对房屋计税价格进行核定的结果为准。购房者与售房者应当就税收政策调整、税务机关调增计税价格等情况下的税负承担进行约定。

测算付款能力

目的：防范购房者未按约定履行付款义务导致合同解除且承担违约金的法律风险。

要点：购房者应当对自己支付房款的经济实力和申请贷款的资质进行充分的预判、评估和测算，尤其要测算在极端情况下的支付购房款的能力，如贷款申请未获审批、审批贷款金额不足等情况，购房者自身是否具备筹集资金的能力或有足够的现金流可以补足购房款。

结束语：2021年，《民法典》中与房屋相关的一些法律规定将陆续进入实操层面，如居住权的设立和登记、抵押房产允许转让等，由此而对相关法律服务工作提出了新的要求。上海一湃律师事务所将继续发挥在房地产法律服务领域的优势，研究新情况、解决新问题，为各类房产交易者提供专业的法律综合服务。